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土地紹介 ~現地の観察から、考察まで~

初めてのパナソニックホームズ(旧パナホーム)訪問後の平日に、パナソニックホームズ推奨の造成中である建築条件付き土地を見に行きました


仕事後なので、時間はです。


早速現場に着くと、いろいろ驚きでした。

夜&軽い田舎&造成中なので、まず、街灯はありませ

なので、真っ暗で、そこに6区画あるはずで、50-60坪の6ですので、平地であることから、かなり広い

そこに、前回書いた中央付近に私道があるので、完全に田んぼを1区画丸つぶして建てた感じです。

まぁそれはいいこととして、次に気になる点です。

 ・水路沿いに土地があり、水路と土地の間の道路が、ほぼ未舗装状態。



これから家ができる前には完成し、舗装していくものなのだと勝手に想像しました。

その後帰った後に、水路に近いことから、水害が心配になり、市のホームページに入り、水害などの過去履歴を調査しました。

(キーワード:〇〇県 ハザードマップ という感じです)

うちの市は、過去氾濫したりした場合にその水害ごとに、地図からエリアで見れるようになっています。

そのマップでは、今回の地域での過去の台風や大雨などによるその地域の浸水は見られなかったので、ひとまず安心です

次にふと見たのですが、小学校から、安全マップというものをもらっていますが、その「付近」が冠水しやすい道路に面していました。見てしまったので、安全マップの詳細確認です。

 結果的に、今回の土地は、その冠水エリアに入っていなくて、安全ですが、その周辺道路がエリアになっていました。=台風や超大雨時は、周辺道路で、冠水が起こる「可能性がある」ということがわかりました。

もちろん、その周辺道路に住んでいる人もたくさんいるので、何とも言えないですが、失礼かもしれませんが、だから少し安いのかな~と勘ぐってしまいました。

そんなこともあったので、自分で探したほうが納得できるのでは?というところに至りました。

そこから、次回打ち合わせまで時間が全くないので、ネット検索を始めました。

〇〇町、土地でみた結果、数件ヒットです。

情報公開の業者としては、アットホーム、ニフィティ不動産、SUUMO、センチュリー21があり、そこで、各HPで、土地の紹介がありました。ただ、掘り下げていくと、結構同じ物件が有り

(上の会社で、違う会社なのに、同じ土地の紹介がある)

土地は競争するものなのだと勝手に解釈して、次に値段の調査です。

こちらも結果としては、「同じ」でした。 原因を探るべく、一つずつ調べていきました。

不動産(地元)が同じだからということでした。

同じ地域の違う土地を何件か見ましたが、まず土地の値段が高い

パナソニックホーム紹介に対して+10+20%高い(20-22)。 

その後も探すと、坪18万円ていどの物件有り。

相場に対して10%程度安く、パナソニックホームズ紹介の土地レベルと同じレベルのものがありました。

 ・高校の目の前。

このせいなのでしょうか。それだけではない感じです。気になる文字があってそこから調べたためです。

 「GL3mのところにPCパイルあり、現状渡し」

まずGLという言葉の調査です。

 GL:グランドレベル・・・=地表面

というところでしょうか。

 PCパイル:地盤にまで届かせる杭

すなわち、地面の中にがあって、現状渡しとのことです。

埋蔵金や化石などであれば資産価値があるかもしれませんが、があるようです。

なんとなく、モノが埋まっていると考えると、いい気はしないですよね・・。


その土地の状況は見ていませんので、詳しく調べることで、訳無し物件かもしれませんが、予算オーバー・条件未達成により途中で断念しました。

(条件未達成、狭い土地であれば、予算を満たすが、希望の範囲50-60坪があったので、金額的にNGでした)

そのため、次はエリア拡大をして調査をしました。

 ・同じ小学校区内

それを理由に限定して拡大しました。

それを行うと、駅までの距離が徒歩30分→50分まで拡大されてしまいました。

(普段は車なので、全く気にならないですが、まれに、飲み会などで歩いて帰るときに、さすがに60分は厳しいことから、50分範囲に絞りました)

そうするとどうでしょうか。

土地の種類も広がりつつ、値段も下がってきました。(当たり前かもしれませんが。。。)

というのも、駅近はもちろん一般的に人気があると思いますが、ただですら徒歩30,40,50分の田舎なので、正直そこまでの影響は少ないと勝手に思っています。その理由は個人的には、売りに出されている土地が多いからではないかと勝手に思っています。

丁度、その付近のエリアで、田んぼを潰して土地を造成しています。

一エリア5-10件を作れるのブロックが3-4程度密集していています。一方で、建売住宅(土地+家の完成体)もまばらにあるものの、売れ残りが結構見られます。値段としては非常に魅力的で、うちの元の予算に近いです、

そのことから強くの価格設定ができないのではないかと愚考しています。

一方、今住んでいる付近に建売住宅は無く、土地もエリアとしては先ほどの程度なので、高くても十分勝負できるものなのではないでしょうか。

 

エリアを拡大させたことで、種類が増えたので、調べやすくなりました。その結果、下記物件が出てきました。

南道路向き、縦長(長方形)、50-60坪、坪19万円程度、すべて南向きであり、角地(東側・南側)ともに売れていますが、中側は残っていました。

ここの建築条件を見ると指定なしだったので、ここで土地を買って、その後どこかのハウスメーカーで買うことが可能であることを確認しました。

 

次に調べたのが、この地域での癖というか地域性です。

よほど引っかかることは無いと思いますが、もしヒットすれば、かなりやばいとは思いますが、

・モンペが居るとか、

・ごみ屋敷があるとか、

・強い大地主(昔からのという意味)

などが無いかを調べましたが、特に検索では有りませんでした。

また小学校のその地域に住んでいる方にも聞いて明らかに変なことは無いことも確認しました。

 

ほかにも調べる方法があったかもしれませんが、ここらへんでそこそこ納得して土地調査は完了しました。

 

 

 

 

得られた情報:

土地:自分で情報を最大限仕入れ納得したほうがいい。知られていない情報がたくさんあるかも

↑後で後悔するくらいならやりこんだほうが疲れるが良い

ネット検索でも、いろいろ調べたほうが良い。ただ、同じ情報が多いケースがあるので、メモ書きを酷使して、同じこととと新しい情報かを見極めなければならない。

↑結構面倒

値段:同じ地域でも、全然値段が違う

   安いところを望むと、駅から遠くしつつ、大量に建てようとしているところが穴場?

特に強い思いが無ければ、建築条件指定なしを選ぶと、いいかも。ただ、地雷もある?

土地にめどが立ったら地域性も調べたほうが良い。ネットが前提でであるが、知り合いが居たらより良い

↑いない場合は、ネットで頑張る、精神論ですが、ここも、かなり重要だと思っています



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